Aluguel e Venda de Imóveis na Reforma: Regras Diferentes para Pessoa Física e para Quem Vive Disso

Este artigo responde: quem paga IBS e CBS ao alugar, comprar ou vender um imóvel residencial — e por que um mesmo contrato pode ou não ser alcançado pelo novo sistema, dependendo de quem está do outro lado do negócio?

Desde 1º de janeiro de 2026, com o início da fase de teste do IBS e da CBS prevista pela EC 132/2023, praticamente toda operação econômica no Brasil passou, em tese, a estar dentro do campo de incidência dos dois novos tributos. Isso inclui contratos de locação residencial e a compra e venda de imóveis. Mas a Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a estrutura do IBS e da CBS, criou um regime específico para operações com bens imóveis — e o detalhe que decide se você vai pagar algo a mais no aluguel ou na compra da casa própria não é o tipo de contrato, é quem está do outro lado dele.

Locação: o que separa o locador pessoa física do locador habitual

Quem aluga hoje um apartamento de um proprietário individual — alguém que possui um ou dois imóveis e recebe o aluguel como renda complementar, sem constituir isso como atividade empresarial — tende a permanecer fora do campo de incidência do IBS e da CBS nessa operação específica. A lógica da não cumulatividade que estrutura esses tributos pressupõe uma cadeia econômica: produção, distribuição, venda. Um proprietário que aluga o imóvel onde já não mora mais não se encaixa, a princípio, nesse desenho.

Já quando o locador é uma imobiliária, uma construtora que mantém unidades para renda, ou mesmo uma pessoa física que administra um número relevante de imóveis como negócio, a operação tende a se enquadrar no regime específico do setor imobiliário previsto na LC 214/2025, com incidência de IBS e CBS sobre o valor da locação, mas com redução de 70% nas alíquotas em relação à alíquota padrão. Para a pessoa física, o enquadramento como contribuinte desse regime ocorre, em regra, quando dois requisitos são atendidos simultaneamente no ano-calendário anterior: receita bruta anual superior a R$ 240.000 com locação, cessão onerosa ou arrendamento; e operações envolvendo mais de três imóveis distintos.

Na prática, para uma família que paga hoje R$ 2.500 de aluguel para o dono do apartamento onde mora, sem imobiliária no meio, a expectativa é que essa mensalidade não sofra impacto direto do IBS ou da CBS enquanto o proprietário for pessoa física agindo de forma eventual. Já um aluguel intermediado por uma empresa de administração de imóveis, ou pago diretamente a uma incorporadora que mantém o prédio para renda, está mais sujeito a discutir esse tributo dentro do valor cobrado.

Compra e venda: sua casa não é um empreendimento

O mesmo raciocínio vale para a compra e venda. Uma família que vende o apartamento onde morou por dez anos para comprar outro maior não está exercendo atividade econômica habitual — é uma operação isolada, fora do alcance do IBS e da CBS. Uma incorporadora que constrói e vende unidades como negócio, ao contrário, está integralmente dentro do regime específico do setor imobiliário, com um mecanismo de redução da base de cálculo, o chamado redutor de ajuste, que abate parte do valor do terreno e da construção antes de aplicar a alíquota. Esse redutor não corresponde a um percentual fixo: é um valor vinculado a cada imóvel, formado pelo valor de aquisição — ou, nas hipóteses previstas em lei, pelo valor de referência — acrescido dos custos elegíveis de produção ou comercialização, com atualização pelo IPCA. Para imóveis já pertencentes ao contribuinte em 31/12/2026, imóveis em construção nessa data e imóveis adquiridos a partir de 01/01/2027, aplicam-se critérios específicos previstos nos arts. 257 e 258 da LC 214/2025, e nas incorporações o redutor é apropriado proporcionalmente às unidades e aos pagamentos. Há ainda o chamado redutor social, aplicado depois do redutor de ajuste, que corresponde a R$ 100 mil para imóvel residencial novo e R$ 30 mil para lote residencial.

Um erro comum que vejo é achar que essa distinção some quando a família vende o imóvel usando um corretor ou uma imobiliária para intermediar o negócio. Não é a presença de um intermediário que define a habitualidade — é quem pratica a operação como negócio recorrente. O vendedor pessoa física continua sendo o vendedor, ainda que o anúncio e a negociação passem por terceiros.

A pegadinha: quem aluga vários imóveis pode virar contribuinte

Onde a linha fica menos óbvia é no caso de quem aluga vários imóveis por temporada, inclusive por meio de plataformas de hospedagem, ou possui uma carteira de dois, três ou mais apartamentos alugados simultaneamente. Dependendo do volume de operações e da receita envolvida, essa atividade pode deixar de ser tratada como gestão patrimonial eventual e passar a ser enquadrada como atividade econômica habitual, sujeitando o locador pessoa física ao recolhimento de IBS e CBS mesmo sem CNPJ. Quem está nessa situação — e não é um caso raro em cidades turísticas — precisa acompanhar de perto a regulamentação específica, porque o enquadramento errado pode gerar cobrança retroativa.

Contratos em andamento e financiamentos longos

Contratos de locação e de financiamento imobiliário firmados antes de 2026 vão conviver, durante toda a transição — que se estende até 2033 —, com um sistema misto: parte do que se paga ainda reflete tributos como ICMS e ISS em fase de extinção gradual, parte já reflete o IBS e a CBS. Em financiamentos de 20 ou 30 anos, isso significa que cláusulas sobre reajuste e sobre "tributos incidentes" merecem leitura atenta antes de qualquer renegociação ou portabilidade, porque a forma de calcular esse componente pode mudar mais de uma vez ao longo do contrato.

Este texto tem finalidade informativa e não substitui a análise de um contador ou advogado tributarista sobre o seu contrato específico — principalmente em operações de valor alto, como a compra de um imóvel, em que um erro de enquadramento custa muito mais do que uma consulta profissional.

O que verificar antes de assinar

Antes de fechar um contrato de aluguel ou de compra de imóvel nos próximos meses, vale confirmar três pontos com quem está vendendo ou alugando: se a operação está sendo tratada como pessoa física eventual ou como atividade habitual, se o preço ou o valor da parcela já embute algum componente de IBS/CBS, e se o contrato prevê algum mecanismo de revisão caso a regulamentação do setor imobiliário mude ao longo da transição. Para compras na planta ou financiamentos de longo prazo, essa conversa vale a pena ter com um contador antes da assinatura, não depois.